8月底的房地产市场，属实热闹，政策大招一个接着一个。
首先是“认房不认贷”。
(相关资料图)
8月25日，住建部等三部委联合发文推进“认房不认贷”落地。没过几天，深圳、广州、成都、武汉等多个城市就纷纷响应，宣布实施“认房不认贷”政策。
其次是下调存量房贷利率和首付比例。
8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发文，引导降低存量首套住房贷款利率，以及下调首付比例下限。
一系列利好政策出台，让明源君的朋友圈再次恢复了往日的喧闹。
有人说楼市终于迎来重磅利好，房企的苦日子熬到头了。
也有人说很多城市首套首付早就两成了，存量房贷利率下调又锁定于首套，且以购买当年最低利率为限。所以政策宽松度不及预期，市场起效也难。
当然，还有人预测，这些政策只是前菜，更给力的大招正在路上。
上述政策组合拳，到底哪些才是实质性利好。今天，明源君就来逐条分析下。
全国统一两成首付
一共只出现过三次
政策原文：对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。
解读：
新出的政策当中，属这条力度最大。
从1998年房改到现在，全国范围统一两成首付，实际一共就出现三次。
第一次是2003年，央行为了鼓励刚需买房，将首付比例降为20%，第二套及以上应适当提高比例，随后房价迎来一波高速增长。
第二次是2008年，为了应对金融危机的负面影响，央行再次将首付比例下调至20%，极大刺激了国内购房需求，房地产随之迎来新一轮增长周期。
第三次就是今年。
那么，这次全国统一两成首付，能否像之前两次一样，带动房地产市场迈入新的增长周期，需要再观察一段时间。
原因有两个：
第一，全国已有多个城市执行两成首付，受益范围有限。
最近两年，随着房地产市场的持续低迷，各地也纷纷开始降低首付比例，以此提振当地楼市。
据贝壳研究院统计，截至2022年底，全国有82个城市首套房商贷最低首付比例可至两成（含部分区域或部分银行执行），其中包括武汉、石家庄、长春、哈尔滨、南昌等省会城市。
所以，这次全国统一两成首付，对这些已经执行两成首付的城市，并无多大帮助。
其次，短期来看，无论是首套还是二套，首付降低虽然让买房门槛大大降低，但后期还贷款的压力也随之增加。
尤其在目前经济不明朗的情况下，不少人的收入不稳定，会影响其对自身还贷能力的评估，从而抑制了购房需求的释放。
第二，政策对一线城市刺激最大，但短期内不会落地。
刚才明源君降到，这个新政策，对已经执行两成首付的城市刺激不大，影响最大的还是一线和强二线城市，尤其是北京和上海这两个城市。
最主要的原因，还是因为目前这些城市的首套房比例多为30%或以上，二套房首付比例多为40%或以上。
比如北京和上海的首套房比例就高达35%。二套房首付比例上，北京最低60%、上海最低50%（普宅）。
一旦按照新政策，这批城市将首套首付下调到20%，二套下调至30%，等于大幅度降低购房门槛，让更多的资金进入楼市，并迅速释放一批购买力。
但是，楼市调控的目的，既要防过冷，又要考虑到政策出台后是否会造成过热，所以短时间内，一线和强二线城市是否会执行首套两成、二套三成的政策，仍有待观察。
存量贷款利率下调
对高息贷款者是极大利好
政策原文：自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。
新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
解读：
从个人来说，三条政策中，明源君对存量贷款利率下调，最为关注。
毕竟对于正在辛苦打工供房的自己来说，每月工资一大半都交给了银行，着实压力山大。而存量房贷利率一旦下调，等于每个月多省出一笔钱，这种利好是实打实的。
新政策主要有几点值得关注。
首先对高息贷款者是极大利好。
为什么这么说？这条政策里面，最关键的一条就是设定了利率底线要求，即存量房贷利率下调，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，也就是你当时贷款时候所在城市的lpr。
比如：如果贷款发放时当地首套下限利率lpr+50bp，A客户为二套购房者，利率为lpr+100bp，B客户为当时首套购房者lpr+50bp。
现在该地首套下限lpr-20bp。那么A客户最多调到lpr+50bp，而B客户则不能调整，因为B客户已经是当时该城市首套下限利率了。
所以，对于这项政策，受益者更多是存量房贷利率较高的那批人，特别是动辄6%以上的高息购房者，很可能房贷能降低100个基点以上。当然，这要与银行自主协商确定。
除了能够节约利率较高借款人的利息支出，这条政策的意义还有两个：
第一，对银行来说，可以有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。
第二，可以压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。
也算是一举多得。
认房不认贷降低了购房门槛改善群体将会加快入市
原文：居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
解读：
中央发文认房不认贷政策已经几天时间，包括广州、深圳两地也相继落地执行。
第一，认房不认贷政策，实际是对之前调控政策的纠偏。
2016-2021年，由于楼市过热，各地为遏制投机炒房行为，纷纷推出“认房又认贷”政策。即只要在全国任何一个城市有过贷款记录，再次申请贷款买房时，将按照二套房的购房政策来计算，增加了购房成本和门槛。
最近两年，由于市场形势急转直下，所以各地也纷纷优化了认房认贷政策。即不论是否曾经有过贷款，只要目前名下没有房产，均可以按首套按揭贷款享受首付比例和利率优惠。
据克而瑞统计，2022年至今，全国至少有65城优化了认房认贷政策。所以其本质上不属于新政策，很多城市也早已放开这个限制，受益更多的还是刚刚放开的广州、深圳等高能级城市。
第二，改善群体成主要受益人群。
认房不认贷，主要受益的不是刚需，而是本地无房、外地有房贷的人，以及本地卖房后再买房的改善群体。
新政策对这批群体的帮助有多大？中指研究院有过一个测算。
从降首付的角度来看，对于原来无房有贷款或有贷款记录的家庭，广州过去首付比例在40%-70%，深圳在50%-60%，现在再次购买住房首付均降至30%。
对于一套总价500万的住房而言，若按普通住宅，广州本地无房但贷款未结清的购房者首付将从350万降至150万，贷款已结清的首付将从200万降至150万，购房门槛分别下降200万和50万；
深圳本地无房但有贷款记录的购房者首付将从250万降至150万，购房门槛下降100万元。若为非普通住宅，首付比例下降的幅度更大，对购房者的带动作用也会更加明显。
从降低房贷利率的角度来看，广州、深圳房贷利率将由4.8%分别降至4.2%、4.5%，对于总额为200万的住房贷款，按30年计算，等额本息还款，利息支出将分别减少25.7万元、12.9万元，每月还款金额可分别减少713元、360元。
不难看出，政策优化后，上述两类人群再购房首付比例及贷款利率将得到较大改善，同时房地产相关税费也有望按首套执行。
结语：
文章最后，明源君还想说下，近期利好政策频频落地，一方面在于能提振市场信心，另一方面也能看出中央救市的态度和决心。
只有购房者的信心上来了，金融机构敢贷款了，房企的现金流才能迎来实质性改善，地产行业才能平稳健康发展。
而且后续中央仍会根据效果继续加码，不排除会有大招陆续出台，一线城市有望在年底企稳止跌。
（各位地产朋友想和本文作者进一步交流，可以直接加本文微信号“-ab19650618”，麻烦注明房企+职务+姓名）
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