每经记者 陈利 包晶晶 每经编辑 陈梦妤
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226234套，重庆正成为当前全国二手房挂牌规模最大的城市。
82%，上海正成为当前全国二手房挂牌规模增幅最大的城市。
全国二手房市场复苏之路跌宕起伏，2023年前两个季度，挂牌量逐步高企、成交价格重回下跌区间。
上海易居研究院监测的全国13个重点城市，二手房挂牌量在6月初攀上199万套，相比今年初的159万套，增幅达到25%。
“从历史长周期角度看，过去二手房总体处于‘不愁卖’阶段，而现在二手房开始步入‘愁卖’阶段，意味着二手房市场已经从卖方市场开始悄然变为买方市场。”易居研究院认为。
《每日经济新闻》记者调查发现，今年3月12日，重庆的二手房挂牌量才首次突破19万大关，3个月时间新增挂牌房源超过3万套；武汉超过80%的二手房均在降价，今年已经有超1000家中介门店关门；上海个别门店店东则为置换房源的客户用火锅券充抵了10万元中介费，一些中介门店则亏钱运营。
重庆挂牌价不及两年前
张程（化名）后悔了：两年前，曾有买家出价132万元，要买自己一套位于渝北区北岸新洲的套二，“当时觉得价格上还能再涨点，也不急着出手。”
然而两年过去了，当时能卖132万元的房子，如今连120万元都卖不到了。据张程介绍，这套房子是2018年花98万元买的二手房，91平方米，单价刚过10000元，“如果以现在这个价格出售，除了贷款利息和之前入住时的翻修，可能只保证刚好不亏钱。”张程告诉记者，现在他暂时不降价出售，“再稳稳”，“万一之后价格又能有所上涨呢？”
“现在这个小区房源价格跟前两年比都有所下降，现在我们门店还挂牌了一套同小区、同等面积的房源，挂牌价格只有90多万元。”重庆德佑冉家坝商圈一门店经纪人于洋（化名）在电话中告诉《每日经济新闻》记者，不过这套房源是在二楼，特殊楼层价格参考价值不大。
记者在贝壳找房了解到，目前北岸新洲挂牌房源有41套，挂牌单价12657元/平方米，这一价格环比上月下降了1.69%；在售房源中大多是最近两年才挂牌出售的，9成以上先后降价，其中一套实际使用面积超过200平方米的房源，2019年5月挂牌时为280万元，但最新的挂牌价格是230万元。
“如果有意向购买，这个价格是还可以再谈的。”于洋表示，目前重庆二手房属于买方市场。
对于当前绝大部分房源的调价行为，于洋直言，除了市场下行和业主急于出售等原因外，还有中介主动议价行为。“这与我们的业绩相关联。”
他举例道，如果一套房源的成交价格和其初始挂牌价基本一致，就证明我们对房源的维护没有花费多少精力，我们的业绩就会少一点，工资相应也会减少，因此在没有带客看房的时候，大家都会主动与房东议价，以加速房源的挂牌、成交周期。
多种因素作用下，好不容易止跌的重庆二手房价格，又降下来了。
中指研究院提供的数据显示，2022年8月~2023年5月，重庆市二手住宅成交均价环比连续10个月下降，其中2023年5月成交均价为13477元/平方米，环比下跌0.50%，环比跌幅继续扩大，这一价格同比2022年5月的14054元/平方米已下跌4.1个百分点。
国家统计局数据也显示，自2022年8月以来，重庆市二手住宅销售价格指数同环比已连续6个月下跌，直至2023年2月环比止跌回升，升幅为0.3%，同比仍下降2.8%，在随后的3、4月环比价格持续上涨，截至4月同比下降幅度已缩小至2.6%；但到了5月，重庆二手房价格又再次进入下跌通道，环比再次下跌0.5%。
而与下行价格相反的，则是持续上涨的挂牌量。
据链家官网，截至6月27日，重庆二手房挂牌量已经来到了226234套，而今年3月12日才首次突破19万大关，3个月时间新增挂牌房源超过3万套。但交易量上，锐理数据显示，5月重庆主城二手房仅9115套成交。
“一方面，重庆新房满两年才能上市交易，这也导致部分业主在限售期满后挂牌出售，特别是部分投资客；另一方面，前两年疫情，生意经营困难的需要卖房还债或者持续投资。”于洋告诉记者，其所在的中介行业，这两年也有部分个人门店因经营困难而关门的。
武汉超八成二手房降价
“截至目前，6月这个小区（中建大公馆）一套成交都没有！”武汉德佑格林东郡江门店经纪人张强（化名）无奈地说，在当前二手房业务成交量不佳的情况下，门店只能靠租赁与销售新房支撑业绩。
公开信息显示，位于东湖高新(600133)区的中建大公馆总占地面积22.4万平方米，一期于2017年12月首次开盘，彼时毛坯均价22000元/平方米，小区附近集合了光谷实验小学、光谷第十小学、光谷实验中学等多所知名公立学校。
不过尽管如此，贝壳二手房平台数据显示，截至6月27日，中建大公馆一期挂牌房源已有128套，其中6月新增10套挂牌房源，最近一次成交还要追溯至两个月前的4月13日。
成交信息显示，该套房源为面积108.26平方米套三户型，初始挂牌价为282万元，成交周期达到533天，调价18次。
“成交价肯定是低于这个挂牌价的，按照近期区域市场成交情况来看，降价10万~20万元都是正常的。”
记者梳理该小区目前挂牌房源情况看到，超九成房源存在降价情况，甚至有的房源一次性降价40万元，有的房源挂牌一年内调价就超过15次。“有些房东急于回收资金，不得不下调挂牌价；也有些大户型挂牌价下调幅度较大，如果算上资金信贷、装修成本，有的房源价格房东是不赚钱的，甚至会亏本卖。”张强告诉《每日经济新闻》记者。
不只是东湖高新区。记者调查发现，武汉主要区域代表楼盘如江岸区旭秀星汇君泊、硚口区时代新世界、东湖高新区保利时代北区、武昌区复地东湖国际等二手房价格均有不同幅度的回落下调，“基本上全武汉的二手房价格都在降。”
诸葛找房数据研究中心报告显示，5月热点城市二手房挂牌房源，调价房源中降价比例超过80%，其中武汉的二手房挂牌量降价房源同样超过80%。中指研究院监控数据也显示，5月，武汉二手房价格环比4月下跌0.54%，连续15个月环比下跌。
而截至6月27日，武汉市房地产经纪服务平台显示，武汉市二手房挂牌量已经来到了176407套。
在成交价格持续下跌、挂牌量攀升的同时，武汉二手房的成交量却在冲高后迅速回落。
《每日经济新闻》记者通过贝壳平台跟踪梳理发现，今年2~3月，贝壳平台武汉二手房每日成交量约200套，最高单日成交量超300套。5月，武汉贝壳平台新增挂牌量约24000套，而全月成交量仅3183套，平均每天成交仅约100套，到了6月，这一数据还在持续走低，市场明显已经呈现乏力走弱态势。
“今年初二手房市场有一段短暂的复苏，但没想到这波行情4月就开始衰减了。”江岸区中环地产一门店经纪人邓瑶（化名）告诉记者，就算是以前热门的学区房，近期不仅价格有松动，成交量也在走低，“部分房东看不到短期内价格有回升的希望，整个市场预期没有好转，就只希望能赶紧出手。”
据武汉楼市一知情人士透露，今年4月后，由于市场业务量的下滑，贝壳在武汉关闭或合并了一些实体门店，目前武汉的线下实体门店已从3月的超3000家，下降至如今的不足1700家。
“我们门店就有一部分人选择了离职、转行。”邓瑶透露，这些离职人员中很大一部分是刚进入这个行业不久的“新人”，“老员工还是比较固定。”
上海二手房挂牌增速第一
“这样的现金券一共有1000张。”据《每日经济新闻》此前报道，李小忆是上海21世纪不动产某门店店东，他拿出了几叠火锅店抵用券，向记者声称，为了维护客户关系，他经营的中介门店在为一个开火锅店的老客户置换千万级房屋后，用火锅券充抵了10万元中介费。
上半年着急买房的宋女士，在3、4月看过十几套房源后，已经暂缓了看房计划。“我们准备一直看到今年年底，原先300万元出头只能买一室一厅，但现在好好挑挑也许能买到二室一厅呢。”
今年2月以来，上海二手房挂牌量持续走高。易居研究院报告显示，截至6月初，在13个重点监测城市中，上海二手房挂牌规模比年初增加82%，增幅全国第一，挂牌套数达到18万套。
5月二手房的交易数据是1.53万套，刚过“荣枯线”，但相比4月的成交量缩水约13%。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，“一般来说，大部分市场交易是通过中介成交的，差不多占八成；通过手拉手交易的（绕过中介的二手房交易）可能占两成左右，但5月手拉手交易比值上升到了26%。”
手拉手，意味着该笔交易可能是为了打新，需要腾出购房资格，而房子一时半会卖不掉，只能进行亲友之间的更名操作。
“也就说，经纪人的‘体感’更差。”卢文曦指出。“在这样的情况下，6月市场上真正愿意自己去做一些交易买卖的，或许收缩得更明显，全月市场很有可能直接到达‘地板量’——成交1.3万~1.4万套。”
21世纪不动产另一位店长韩新志向记者证实了这一感受，“预期不好，现在很多客户暂缓了买房计划，先把钱袋捂紧，观望市场。但不管是刚需上车还是置换，这些客户肯定是有需求的。库存这么大，置换需求还是主流，有些人继续置换周边二手房，有些是拿钱买新房，纯套现的少。”
事实上，各大中介品牌前期加速扩张、抢占市场份额，但在市场下行期压力陡然增大。
“现在大家都进入了洗牌期，很多店目前是亏钱的，勉强还开着的门店也基本上靠硬撑着。“韩新志坦言。
像他们这样18人左右规模的门店，目前每个月成交1单到1.5单。
但这个行业整体表现又有所割裂：一边是成交量粥少僧多，门店过剩；另一边则是每家都缺人，都在招人。割裂的背后，韩新志透露，门店规模和员工人数仍是竞争的重要抓手，市场向好时的收入情况，再加上前期投入的经营成本，也是各家门店继续坚持的动力。“不过，如果没有刺激政策利好二手房的话，可能7、8月又要关掉一批店了。”
而在销售端未出现重大反弹的情况下，供应端的大规模增长必然带来去化周期的延长。统计显示，今年一季度，全国13城二手住宅去化周期为10个月，而二季度该指标为15个月，出现明显增长。
另一方面，二手住宅价格指数也开始大面积下行。国家统计局最新公布的70个大中城市二手房价格指数显示，5月仅15个城市价格上涨，而在4月上涨城市数量还高达36个。
此外，5月一二三线城市的房价环比涨跌分别为-0.4%、-0.3%和-0.2%，同比分别为0.4%、-2.1%和-3.3%。“三类城市二手房都重新进入下跌区间，说明市场压力具有普遍性。”严跃进说。
无论挂牌数量、成交数量，还是价格指数，都共同指向——二手房供求关系明显紧张。
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