当下宝中最受关注的新盘莫过于越秀瑞樾府，这是宝中时隔四年后，再次推出的限价新房。
市场普遍认为，越秀瑞樾府的热度来自三点：第一是限价，8.86万/㎡的销售限价同周边二手房有一定的倒挂；第二是配套，项目能坐享宝中片区成熟的资源；第三是项目的户型，可销售的306套房源全部为改善型的四房产品。
全网吹的宝中8字头新盘，到底是不是真的香？南都·湾财社记者近日前往项目营销中心并实地走访了瑞樾府周边一探究竟。
(资料图)
正在建设中的越秀瑞樾府。
宝中时隔四年的新盘
宝中作为西部大热的片区，总是吸引着深圳购房者的关注。但由于土地资源有限，宝中片区已有四年没有新盘入市，片区上次有新盘供应，还要追溯到2019-2020年的海纳公馆、云玺锦庭和都市茗荟一期。
目前宝中还有盛意家园、都市茗荟二期、泰华梧桐林居等等“捂盘”项目未对外售卖，项目久拖不卖已“熬”走了一批购房者。
自2019年集中供地以来，宝中集中土拍成交的住宅用地屈指可数，作为片区稀缺的新盘，2022年拿地的越秀瑞樾府因此吸引了市场的热度。
尤其是瑞樾府入市的限售价仅为8.86万/㎡，打破购房者心中对宝中动辄10万+的市场印象，更有市场声音认为瑞樾府的出现让宝中片区的二手房价出现了松动。
要知道，宝中上次出现8字头的新房项目还是在四年前。据深圳房地产信息网，2019年6月，宝安新锦安海纳公馆获批预售许可证，项目整体户型区间在76-118㎡，共1889套，均价89976元/㎡，单价区间在7.4万-10.8万/㎡。
但是新锦安海纳公馆的大户型产品，单价普遍在10万+。其116-118㎡的户型产品，备案均价约9.8万/㎡，单价区间在8.9万-10.8万/㎡，总价区间在1028万-1274万/套。
根据瑞樾府现场销售向湾财社记者展示的价格区间来看，其中109平方米的房源总价大致在860万-1040万，144平方米的房源总价区间则为1250万-1320万。这意味着，瑞樾府最低单价已经压到了7.89万，价格直逼四年前。
更值得注意的是，本次越秀瑞樾府推出均是大面积的改善产品，那么从限价优势来看，项目是否值得“无脑冲”呢？
同周边的二手房倒挂2万-5万元/㎡？
首先，从新房价格对比情况来看，今年8月2日，宝中又一宅地成功出让，该宗地是深圳首宗“竞现房”宅地，同样是限价8.86万/㎡。
另外2021年11月拿地的鸿荣源胤璇目前还在建设中，该项目的毛坯限价为8.55万/㎡。
按照该项目的建设周期来评估，意味着未来两到三年宝中的新房销售价格大致会锁定在8字头。对于购房者来说，接下来一段时间还会有同样价格房源的可选项，可以择机观察再入市。
另外从二手房维度来看，项目的单价对比周边产品倒挂2万～5万/㎡。
根据2023年上半年的成交数据来看，瑞樾府周边的楼龄超10年以上的老小区普遍单价在10万元上下。其中，距离较近的幸福海岸上半年有107㎡的房源成交单价为9.89万/㎡；深业新岸线有139㎡的房源成交单价为9.2万/㎡，今年7月该小区有141㎡的房源以8.8万/㎡单价成交。
而部分次新小区的成交单价则普遍在10万+。其中，2013年建成的鸿荣源西城雅筑成交均价9.84万/㎡；2017年建成的宝中龙头盘鸿荣源壹方中心玖誉成交均价高达14.6万/㎡。
整体来看，由于限价，宝中未来还会有8字头的新房项目问世，而二手房相比周边楼龄较大的小区来看价差不大，但相比次新小区还是有价格优势。
片区配套成熟，但与项目实际距离较远
宝中二手房价过去几年高涨的原因，离不开片区醇熟配套的兑现。关注宝中片区的人更在意的是，区域内醇熟的配套能带来的生活方式。
交通方面，距离瑞樾府最近的地铁站为1号线宝体站，步行大约600米；另外项目到11号线宝安站步行距离大约700米；约1km内还有1、5、11号线三轨交会，可快速到达南山、福田中心区。
两条地铁线路的附加价值都比较高。举个例子，乘坐11号线从宝安站到南山的后海站只需要3站，乘坐地铁的纯粹时间只有10分钟；到福田的岗厦北也只需要7站，大约半小时即可抵达；而开车的话，项目约200米直达宝安主干道新湖路，约2公里可到达广深沿江高速的入口。
商业配套上，片区有前海壹方中心、欢乐港湾商业、前海山姆旗舰店、万象前海等多个知名商业品牌；
市政配套上，还有海滨广场、宝安滨海文化公园、宝安体育中心、宝安图书馆、青少年宫、演艺中心、深圳书城湾区书城、前海演艺中心、国深博物馆、前海伯克利未来音乐中心等文娱配套……而瑞樾府紧邻宝安体育场，对于日常喜爱健身运动的购房者来说是比较便捷的。
距离项目较近的宝安体育场。
另外教育配置方面，项目周边有海韵学校、新安中学（集团）第一实验学校、宝安小学等教育配套，但具体学区范围还需以教育局公示为准。
项目一路之隔即为新安中学（集团）第一实验学校。
整体而言，宝中片区经过多年的规划建设，汇聚了大量的成熟的城市配套。但美中不足的是，瑞樾府所在的位置处于宝中的边缘，被不少老宝安人称为“旧宝中”，其西北方向和坪洲隔河相望。
这里以实际距离来计算，到壹方城、宝安区图书馆等市政配套可能需要单车等交通工具出行，步行距离略远。例如从项目出发步行到壹方城，地图显示需要1.8公里，步行25分钟。
地图测距实际到周边配套的步行距离。
高容积率恐影响居住体验
回归到瑞樾府项目本身来看，其整体的体量偏小，项目占地面积只有约1万㎡，总建筑面积约79816㎡。
实际位置方面，项目在福中福·幸福海岸小区的西南夹角地带，由3栋塔楼组成。这个位置基本没有任何山海的风景，高层的景观可以看片区内的学校或二手小区等建筑。
项目两侧紧挨着福中福·幸福海岸小区。
由于项目体量小，其可售的商品住宅只有305套，另外还有超200套房源不对外售卖，部分作为开发商自持租赁的住房。但据现场销售解释，这部分自持租赁住房未来有极大的可能直接和企业签约，租赁给其员工，开发商方面会尽量维持住区圈层的纯粹。
只是对购房者来说，项目体量小从而使居住体验大打折扣是不可避免的。
第一，项目的容积率高达5.42，作为对比的是，同一展厅内的越秀潮樾府容积率为4.43，高密度可能无法为住家型购房者提供更好的空间体验感。
第二，小区内的公共配套面积非常小，花园面积小，小区绿化率只有25.01%。尽管是套均总价接近千万的房子，但小区里并没有泳池等公共设施，从沙盘来看小区内部只有一小部分儿童乐园和一块绿地。
项目沙盘。
第三，车位比较紧张。项目一共585套住宅，但实际车位中自用停车位只有360个，车位比只有1：0.62。另外小区内还有300个社会公共停车位，算上公共车位小区内车位比勉强能算1：1。
但需要注意的是，据项目销售提供的资料内容，公共停车位不可办理月卡，公共停车费是5元/小时，每天封顶20元，这意味着一个月大概要600元，是小区停车月卡的双倍，对于有两辆车的家庭来说不太友好。
第四，109㎡四房产品，实际套内较为拥挤。由于有7090政策的限制，该项目主力户型的最大套内面积不可能超过90平方米。现场销售介绍，项目得房率约82%，这也就是说109㎡的四房产品套内实际面积大概在89㎡左右。
而从实际的展示空间来看，房间内部空间比较紧促，家庭人口较多的话实际居住体验会比较拥挤。
不过就户型设计来看，无论是109㎡还是144㎡的四房产品，在户型的规划和房间的动线布局方面都比较合理。
整体来说，瑞樾府所处的位置是西部较为核心的板块，项目由于限价因素同周边产品也有一定的倒挂，项目延续越秀“樾”系品质，产品的设计和质感有一定水准，越秀作为实力房企，在交付方面也有一定的保障。
有现场销售告诉湾财社记者，由于瑞樾府和潮樾府在一个展厅，不少购房者冲着瑞樾府的限价和地段来看房，最后被潮樾府的大社区和同价位更大面积的四房产品所打动。而这也说明了，对于当下实际需要四房产品改善居住条件的客户来说，还可以综合考虑下房子的地段、配套、居住体验之间的排序再做选择。
项目售价：限价8.86万/㎡
交付标准：毛坯送简装
销售产品：109㎡245套；144㎡60套
容积率：5.42
车位数量：自用360个+公共300个
梯户比：2梯5户
交付时间：2025年7月30日
开盘时间：预计25日选房
南都·湾财社记者 孙阳
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